לרוב המכריע של נוטלי המשכנתאות בישראל, הלוואת המשכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר שניטול במהלך חיינו. לכן, מפתיע לגלות שרק שלושה מתוך שבעה נוטלי משכנתאות עורכים השוואה מסודרת בין הבנקים או נעזרים באיש מקצוע (יועץ משכנתאות) כשהם בוחרים את הלוואת המשכנתא למימון רכישת נכס נדל”ן, כאשר הגובה הממוצע של הלוואת משכנתא בישראל עומד על כ – 700,000 ₪.
רבים מסתפקים בהסברים של נציג הבנק בו הם מנהלים את חשבון העו”ש שלהם ונוטלים את המשכנתא באותו הבנק משיקולי נוחות. חשוב לדעת שבחירה נכונה של מסלול החזר המשכנתא עשויה לחסוך לנו עשרות אלפי שקלים.

ביום רביעי ה-31 לאוגוסט 2022 נכנסה לתוקפה רפורמה בשוק המשכנתאות. הרפורמה נועדה להקל על ביצוע השוואה בין הצעות שמקבלים מבנקים שונים ולהבטיח בהירות בכל הקשור לגובה תשלומי ההחזר.

מדוע הייתה נחוצה רפורמה בשוק המשכנתאות?

עד כניסת הרפורמה לתוקפה מגוון המשכנתאות שבנקים יכולים היו להציע היה בלתי מוגבל. ישנם מנגנוני הצמדה שונים לריבית על המשכנתא, ניתן היה לבנות מסלולים בתמהילים שונים ותקופות משתנות בכל מסלול. המגוון הרחב שיחק לידיהם של הבנקים, ללקוחות קשה היה להשוות בין ההצעות השונות, כל שנותר לנציגי המשכנתאות היה לרכוש את אמונם של לקוחות שכבר מנהלים את חשבון העו”ש שלהם בבנק.

הבעיה בנטילת משכנתא במסלול שאינו מתאים לנו אינה מסתכמת בהפסד בשל תשלום סכום גבוה יותר לבנק כתוצאה מריבית פחות אטרקטיבית. סכנה גדולה עוד יותר טמונה בכך שללקוחות לא היה ברור איך עלולים להשתנות תשלומי ההחזר. מסלולים מסוימים בנויים כך שהתשלומים גבוהים בתחילת הדרך ואז הולכים ופוחתים, מסלולים אחרים בנויים הפוך (בהנחה שכושר ההחזר יעלה עם הזמן). בעיה נוספת היא שינויים בריבית בנק ישראל שגורמת לעליית תשלומי החזר במסלול ריבית משתנה בתקופות של עליית הריבית (כפי שקורה כיום).
בנק ישראל ממליץ לא לקחת משכנתא שתשלומי ההחזר עליה גבוהים משליש ההכנסות החודשיות נטו. לפני הרפורמה קשה היה להבטיח שנוטלי משכנתאות יקפידו על כלל זה.

מבנה אחיד של הצעות מכל הבנקים

הרפורמה בשוק המשכנתאות מחייבת את הבנקים להציע משכנתאות בארבע מבנים בלבד.
מכיוון שכל הבנקים יציעו הלוואות באותם מבנים קל יהיה להשוות בין ההצעות השונות ולבחור את האטרקטיבית ביותר. לא רק זאת אלא שהגבלת האפשרויות שהבנק יכול להציע תבטיח שנוטלי המשכנתאות יבינו את גובה תשלומי ההחזר ואיך הם עשויים להשתנות. חשוב לציין כי ישנם שלושה מבנים מוגדרים ומבנה רביעי פתוח שהלקוחות יכולים לבנות עבור עצמם ולהציע לבנק (וכך יותר כוח עובר לידי הלקוחות).

שלושת המסלולים האחידים

במסלול ראשון מבין שלושת המסלולים האחידים כל ההלוואה ניתנת בריבית קבועה וידועה מראש. במסלול כזה ניתן לדעת בדיוק מה יהיו תשלומי ההחזר לכל אורך חיי ההלוואה. בדרך כלל הריבית הקבועה תהיה גבוהה משמעותית מריבית הפריים (ריבית בנק ישראל + 1.5%) ולכן היעדר הסיכון בא על חשבון ריבית אטרקטיבית פחות.
במסלול השני 50% מההלוואה תינתן בריבית קבועה ו – 50% בריבית פריים (המשתנה בהתאם לגובה ריבית בנק ישראל). מסלול זה הוא אטרקטיבי כל עוד ריבית בנק ישראל נמוכה ולכן הוא נחשב בסיכון גבוה.
במסלול השלישי ההלוואה מחולקת כך ששליש ממנה ניתן בריבית קבועה, שליש בריבית צמודה לריבית הפריים, ושליש בריבית צמודה למדד. מסלול זה נחשב למסלול בסיכון בינוני.
במסלול הרביעי הבנק יכול להציע ללווה מבנה מותאם אישית או שהלווה יכול להציע מבנה משלו לבנק. מומלץ מאוד להיעזר במתכנן פיננסי או יועץ משכנתאות לפני שבוחרים משכנתא במסלול כזה. הרפורמה עשויה להקטין את רווחי הענק של הבנקים מהלוואות המשכנתא אולם זאת רק בתנאי שהלווים ידעו לבחור נכון בין המסלולים ולמחזר משכנתאות במידה והתנאים משתנים.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.