11.10.22

עבור רובנו הלוואת המשכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר שניטול במהלך חיינו. מכיוון שמדובר בהלוואה כה גדולה, אשר תשלומי ההחזר שלה ילוו אותנו עשרות שנים, חשוב במיוחד לבחור משכנתא בזהירות – הבדלים קטנים בריבית עשויים להצטבר ברבות השנים לעשרות אלפי שקלים.
בבנק ישראל נוכחו לדעת שרק 40% ממי שנוטלים משכנתאות עורכים סקר שוק מעמיק, מבינים עד תום את משמעות נטילת ההלוואה, ובוחרים את ההצעה המשתלמת ביותר והמתאימה ביותר עבורם. הסתבר שרוב מי שנטלו משכנתאות הסתפקו בהסברים של פקיד המשכנתאות בבנק בו הם מנהלים את חשבון העו”ש ונטלו את ההלוואה שנציג הבנק המליץ עליה מבלי לבצע השוואות.

בתחילת שנת 2022 החל מהלך משותף למפקח על הבנקים ורשות שוק ההון הביטוח והחיסכון במשרד האוצר לעריכת רפורמה בתחום המשכנתאות. מטרת הרפורמה הייתה להפוך את ההשוואה בין הצעות שמקבלים מבנקים שונים לפשוטה, זאת כדי שרוב מי שנוטלים משכנתאות יערכו סקר שוק, יבחרו את ההצעה המשתלמת ביותר וייהנו מחיסכון משמעותי. הרפורמה נכנסה לתוקף ב -31/8/22.

שלושה מסלולי משכנתאות אחידים

לפני הרפורמה הבנקים בנו הצעות להלוואות משכנתא כאשר חלקים שונים מההלוואה ניתנו בריבית קבועה, ריבית משתנה הצמודה למדד וריבית משתנה הצמודה לריבית הפריים (ריבית בנק ישראל + 1.5%). מכיוון שניתן היה לחלק את המשכנתא בכל דרך בין המסלולים השונים נוצרו אינספור אפשרויות וקשה מאוד היה להשוות בין הצעות שמקבלים מבנקים שונים.
מאז שרפורמת המשכנתאות נכנסה לתוקף הבנקים מחויבים לתת הצעות להלוואות משכנתא בשלושה מסלולים אחידים ויכולים להוסיף גם מסלול רביעי ייחודי, הנה פירוט המסלולים:

המסלול האחיד הראשון הוא מסלול בו כל ההלוואה ניתנת בריבית קבועה וידועה מראש. במסלול כזה ניתן לדעת את גובה תשלומי ההחזר לאורך כל חיי ההלוואה, הוודאות באה על חשבון ריבית גבוהה יחסית.
במסלול השני 50% מההלוואה ניתנת בריבית קבועה ועוד 50% בריבית המשתנה לפי ריבית הפריים. מסלול זה משתלם כל עוד ריבית בנק ישראל נמוכה.
במסלול השלישי שליש מההלוואה ניתן בריבית קבועה, שליש בריבית משתנה צמודה לריבית הפריים ושליש בריבית משתנה צמודה למדד. מסלול זה נחשב למסלול בסיכון בינוני.
המסלול הרביעי הוא מסלול פתוח, הלקוח רשאי לבנות הצעה משלו וכך גם הבנק.

חיסכון בזכות השוואה בין הצעות

הרפורמה במשכנתאות עברה על מנת להעביר את הכוח מהבנקים אל הלקוחות. בעבר הקושי להשוות בין הצעות להלוואת משכנתא מטעם בנקים שונים גרם לכך שפקידי המשכנתאות, שלעיתים תפקדו גם כסוכני שיווק של הבנק או ההלוואה, יכולים היו לשכנע לקוחות לקחת הצעה מסוימת למרות שניתן להשיג טובה ממנה. לאחר הרפורמה קל ללקוחות מן השורה, גם אם הם לא בעלי ידע בכלכלה או נטייה לחישובים מתמטיים, להבין את ההצעות שמקבלים מן הבנקים השונים ולערוך ביניהן השוואה מסודרת. הציפייה היא שרוב מי שנוטלים משכנתא יערכו סקר שוק וכך יוכלו לקחת משכנתא במסלול שמתאים להם ובתנאים הטובים ביותר.
האפשרות לבנות מסלול ייחודי רביעי מבטיחה שלא יהיו לקוחות שיפסידו מהרפורמה.

מניעת סכנת תשלומי החזר גבוהים מדי

מכיוון שלאחר הרפורמה קל יותר להשוות בין ההצעות להלוואת משכנתא שמקבלים מן הבנקים השונים, התקווה היא שרוב מי שנוטלים משכנתאות יבצעו סקר שוק אשר יבטיח גם הבנה טובה יותר של גובה תשלומי ההחזר. ההמלצה היא ליטול הלוואת משכנתא שתשלומי ההחזר עבורה יהיו נמוכים משליש ההכנסה החודשית נטו. תשלומי החזר על משכנתאות הניתנות בריבית משתנה עולים בתקופה בה ריבית בנק ישראל עולה, כמו שקורה בעת האחרונה (בנק ישראל מעלה את הריבית כדי לבלום את האינפלציה).
עבור מי שאינם בטוחים שהם מבינים עד תום את משמעות נטילת המשכנתא ומתקשים לבחור בעצמם את ההצעה הטובה ביותר עבורם, מומלץ להיעזר בשירותיו של מתכנן פיננסי או יועץ משכנתאות.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.