#המשווה – צרכנות חכמה

דבר המשווה

לאורך שנים רבות לקוחות רבים שואלים את השאלה הכי ישראלית שיש, הבטחתי לעצמי שיום אחד אשב ואכתוב על כך, האם לרכוש דירה להשקעה או להשקיע בשוק ההון? חסכתם שנים רבות אין צורך לענות בפזיזות, אנחנו כאן לדבר על זה בצורה מסודרת. מצד אחד דירה להשקעה בישראל, מצד שני אלטרנטיבות השקעה בשוק ההון.

השקעות, משוואות ותשואות

בעולם ההשקעות פסיכולוגיה היא מרכיב חשוב מאד, הפסיכולוגיה קיימת במינון גדול כאשר מדובר ברכישת דירה להשקעה, נכס פיזי והפקדה שכירות חודשית, סוג של ביטחון למשקיע. במקרים רבים זה יכול ליצור בלבול מסוים באופן פסיכולוגי. לכן, כל השקעה צריכה להיות מתורגמת למספרים, כל השקעה חייבת להיות מתורגמת לתשואות כדי שהמשקיע ידע מהם היתרונות ומהם החסרונות. חשוב לציין, בכל השקעה אנחנו חייבים להכיר את תנאי השוק לעומק, אנחנו צריכים להכיר את  ההערכות והנתונים בסביבה העסקית שלנו, כמובן, אנחנו חייבים לדעת מה ההשפעות שיכולות לגרום להשקעה לעלייה או לירידה. בכל השקעה קיימים רמות סיכון שונות, באמצעות משוואה פשוטה, תוך כמה שנים אתם מצפים להחזיר את ההשקעה שלכם?

הנדל”ן בישראל ודירה להשקעה

בארץ, נושא הנדל”ן עבר מהפכה גדולה. עולם ההשקעות יוצר אלטרנטיבות, בתקופות משבר השקעות פחות רלוונטיות נדחקות הצידה ובמקומם מופיעות אלטרנטיבות חדשות ומרעננות יותר, ענף הנדל”ן בארץ נכנס למילניום בתרדמת עמוקה, ב-2008 פרץ משבר גלובלי משמעותי, משבר שהיו לו השלכות גדולות על הכלכלה הישראלית ובמיוחד על ענף הנדל”ן בארץ. מה בעצם קרה? הכלכלה העולמית נכנסה למיתון עמוק, בנקים בארצות הברית קרסו כמו מגדלי קלפים, ענף הנדל”ן ספג ירידות קשות וכתוצאה מכך חברות ציבוריות בבורסה הישראלית ספגו ירידות חדות. בימים מסוימים שוק ההון נראה כמו בית מטבחיים, מרחץ דמים של ממש עם ירידות שערים חדות. לכן, הגל הראשון של משקיעי הנדל”ן יצא משוק ההון, מתיקי השקעות, פנסיות, קופות גמל ועוד לעבר נכסי הנדל”ן למגורים בארץ. הגל השני הגיע כאשר בנק ישראל החליט להוריד את הריבית בצורה חדה כלפי מטה כדי לעודד צריכה וצמיחה במשק, הריבית במשק ירדה בתוך שנה מ-4.25% לכ-1.75%, בהמשך ירדה הריבית עוד וכיום היא כ-0.1%. מדוע ירידת הריבית כל כך משמעותית לצמיחת הנדל”ן? פשוט מאד, כסף זול שעודד משקיעים רבים ללוות כסף לרכישת נכס או לשפר דיור. מסביב עבור משקיעים מסוימים לא היו אלטרנטיבות סולידיות אחרות ולכן כספים רבים זרמו לנדל”ן בגל נוסף שנמשך מספר שנים.

חולמים נדל”ן במציאות מאתגרת

אפשר לומר שגלי ההשקעות היו גדולים באופן משמעותי, אתם שואלים עד כמה? עד סוף שנת 2019 היקף החוב של משקי הבית בלבד למערכת הבנקאית ( כולל משכנתאות ) עמד על סכום שיא של כ-588 מיליארד ₪, האשראי החוץ בנקאי של משקי הבית גם נמצא בשיא כל הזמנים עם סכום של כ-23 מיליארד ₪. מדובר על סכומי כסף גדולים מאד שהצליחו במשך עשור לעלות את מחירי הדירות לשיא כל הזמנים. מכאן אנחנו צריכים לצאת עם מספר שאלות לגבי המשך הדרך!

מחירי הדירות תמיד עולים? בכלכלה כל דבר שעולה יכול לרדת, משוואה פשוטה. אני ממליצה  לקרוא דוחות של בנק ישראל ושל הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בנוגע לאלטרנטיבות הבנייה בארץ. כיום, רק 6% משטח ישראל בנוי, יש כמות גדולה של שטחים שהמדינה יכולה לבנות ובכך לגרום לירידת מחירים דרמטית.
א ) כ-65% משטחי ישראל הם קרקעות מגוונות
ב ) כ-20% משטחי ישראל הם שטח חקלאי
ג ) כ-7% משטחי ישראל הם ריאות ירוקות, חורש ופארקים
ד ) כ-6% הם שטח בנוי ( כאשר מתוך נתון זה כ-66% זה בנייה למגורים )
ה ) כ-2% הם שטחים של מקורות מים

האם יצא לכם לתרגם את ההשקעה למספרים?

במקרים רבים אני מיד מבינה שהמשקיעים לא מבינים על מה מדובר, זאת ההשקעה הטובה ביותר זה נדל”ן. זה לא עובד בדרך הזאת, כאשר רוכשים נכס להשקעה באזור המרכז בכ-1.5 מיליון ₪ ניתן לקבל שכירות ממוצעת של בין 4,000-4500 ₪, כאן אנחנו מיד מכפילים את המספר המדובר ב-12 חודשי שכירות בשנה ומגלים שההכנסה שלנו היא כ-54,000 ₪. כדי לגלות מה התשואה השנתית שלנו נחלק את השכירות השנתית במחיר הנכס ונגלה שהתשואה ברוטו היא כ-3.6% בשנה, כמובן שזה בתנאי שהנכס מושכר לאורך כל השנה וכמובן שאין נזקים כאלה ואחרים. במקרים רבים זה ממש לא המצב ולכן התשואה היא בדרך כלל באזור ה-2% נטו. האם מצאתם את עסקת חלומותיכם? ממש לא. כאשר רוכשים בישראל דירה להשקעה משלמים מס רכישה של כ-5% נכון לעכשיו. כלומר ברגע שרכשתם את הנכס הפסדתם שנתיים וחצי השקעה.
ככה אתם רוצים להתחיל את העסקה שלכם? בהפסד! בנוסף לכך, מחירי הנדל”ן מראים מעל לכל ספק כי גל העליות הגדול נמצא מאחורינו, האם מישהו כאן מסוגל לדמיין דירות במחיר כפול מהמחיר שהם כיום? בוודאי שלא. דבר נוסף שעלול לגרום לירידת ערך במחירי הדירות בארץ, המשרדים. בתקופת משבר הקורונה חברות רבות למדו לעבוד מהבית, שטחים מסחריים רבים ננטשו, עדיין לא ברור איך יראה שוק המשרדים לאחר המשבר הנוכחי אבל ברור שמשהו הולך להשתנות. מדוע? שטחי מסחר גדולים ורבים נבנים כנגד המגמה בשוק בשלב זה. כבר עכשיו נשמעים קולות שמדברים על שינוי, להפוך חלק ממגדלי המשרדים למגדלי מגורים, מדובר עדיין בהמלצות שנמצאות במוחם של עיריות, יזמים ודורשי דיור.

האם השקעה בשוק ההון יכולה לתת לי אלטרנטיבה טובה ביותר?

חשוב להתחיל לומר כי שוק ההון מאפשר פיזור השקעות גדול יותר, כאשר אתם משקיעים בנדל”ן בארץ אתם חשופים אך ורק למדינת ישראל, לענף הנדל”ן ולמטבע השקל, האם זאת ההשקעה המושלמת? כנראה שמבחינת פיזור השקעות לא. תיק השקעות מאפשר לכם להיות חשופים למאות או אפילו לאלפי חברות שונות מהארץ מהעולם, אתם חשופים לסקטורים שונים, למטבעות שונים במדינות שונות. כלומר, מבחינת פיזור השקעה תיק השקעות ופוליסת חיסכון המיועדות להשקעות בשוק ההון הן בעלות יתרון משמעותי גדול יותר.

אני רוצה להשקיע בנדל”ן ובשוק הון, יש אפשרות כזאת? במקום לשלם קנס אתם מקבלים פרס!

בהחלט, בשנים האחרונות פוליסת חיסכון הצליחה לתת מענה נפלא למשקיעים רבים, חשוב לומר, בשוק ההון אין הבטחת תשואה ואין לדעת מה יהיה מחר אבל אפשר וממומלץ להסתכל על ההיסטוריה של מוצרים אלה ולהבין האם ההשקעה הזאת עדיפה לכם מול דירה להשקעה, הנתונים שקופים וחשופים לכל משקיע. יתרון גדול ומשמעותי אם אתם אוהבים להשקיע בנדל”ן ובשוק ההון, פוליסת חיסכון משלבת אותם יחד. כלומר, מדובר במוצר השקעות מתוחכם מאד אשר משלב השקעה במניות, אגרות חוב, מטבעות ועוד נכסים סחירים ומצד שני השקעה בנכסים לא סחירים ( לא נסחרים בבורסה ) פרויקטים בתחום התשתיות, פרויקטים בתחום הנדל”ן, פרויקטים בתחום הטכנולוגיה, פרויקטים בתחום בדיור סוציאלי ועוד. שילוב זה מוריד את התנודתיות בפוליסת החיסכון שלכם לעומת תיק השקעות. בנוסף לכך, במקום לשלם קנס אתם מקבלים פרס, כאשר אתם משקיעים בפוליסת חיסכון ניתן לעבור בין מסלולי ההשקעה באופן חופשי בלי ליצור אירוע מס כזה או אחר, את המס משלמים רק כאשר מושכים את הכספים. הכסף מנוהל בחשבון ייעודי באחת מחברות הביטוח המובילות בישראל.

סיכום יתרונות המשקיע בפוליסת חיסכון מול דירה להשקעה

סעיף ראשון – מינימום השקעה

א ) בפוליסת חיסכון מינימום השקעה – ניתן להשקיע סכום חד פעמי או להשקיע בהוראת קבע.
א ) דירה להשקעה – המשקיע מחויב להביא מחצית מערך הבית, במקרים רבים מדובר על מאות אלפי ₪.

סעיף שני – מיסוי

ב )  בפוליסת חיסכון אין אירוע מס כאשר עוברים מסלול השקעה אחד למסלול השקעה אחר, בנוסף לכך, הטבת מס משמעותית נמצאת במוצר השקעה זה עבור ילידי 1948. תיקון 125 ד’ מציע החזר של  16,500 אלף ₪ לזוג או החזר של כ-13,500 אלף ₪ ליחיד.
ב ) דירה להשקעה  – בעת רכישת הנכס אתם צריכים לשלם מס רכישה של כ-5%. בנוסף על שכירות בגובה מסוים צריך המשקיע לשלם מס נוסף.

סעיף שלישי – פיזור השקעות

ג ) בפוליסת חיסכון קיימים מגוון רחב של מסלולי השקעה, ניתן להשקיע במסלול מניות, אגרות חוב וכמובן במרבית התיקים נמצא הרכיב האלטרנטיבי שמהווה בין 20-40% מסך ההשקעות.
ג ) דירה להשקעה – לא קיים פיזור, אתם נמצאים בשוק הדיור בישראל, חשיפה לנדל”ן ולמטבע השקל.

סעיף רביעי – נזילות

ד ) בפוליסת חיסכון הכספים נזילים עבורכם בכל עת, אתם יכולים לבקש למשוך אותם ותוך מספר ימים הכסף נמצא בחשבון הבנק שלכם, בעולם ההשקעות לנזילות יש ערך וחשיבות מאד גדולים.
ד ) דירה להשקעה – אין לכם נזילות, אתם צריכים לחפש קונה לדירה. אם וכאשר אתם צריכים את הכסף באופן דחוף במקרים מסוימים קורה שמשקיעים מורידים במחיר כדי לבצע עסקה מהירה.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה יעוץ מקצועי להשקיע בתחום כזה או אחר.