#המשווה – צרכנות חכמה

הישראלים כל כך אוהבים דירות להשקעה, האם זה כלכלי?

אין ספק שמשקיעים שיכולים להרשות לעצמם לרכוש נכס נדל”ן, נמצאים בקצה העליון והמפואר של שרשרת המשקיעים. אנחנו כאן על מנת לשאול – פרט לתחושת ההישג והגאווה, האם השקעה בנדל”ן היא באמת ערוץ השקעה אטרקטיבי?

התשובה היא, לצערנו, לא. כשאתם משקיעים בנכס נדל”ן למגורים בישראל, אתם צפויים להרוויח במקרה הטוב כ – 3% בממוצע – ברוטו. אם תפחיתו מהתשואה את עלות ההלוואה המשמשת לרכישת הנכס, הוצאות על הנכס ותחזוקה שלו, העלות של חודשים שבהם הנכס לא מושכר וכדומה – תגלו שכשאתם משקיעים בנכס, אתם עובדים בשבילו הרבה יותר מאשר הוא עובד בשבילכם.

אם בסופו של יום, מסרתם למוכר הנכס סכום לא מבוטל של כספים (בואו ניקח סכום ממוצע לרכישת נכס להשקעה של 1.5 מיליוני שקלים) – האם זו תהיה ההשקעה הכי רווחית בנדל”ן שתוכלו לבצע? בואו נדבר על זה.

מבחינת העקרונות להשקעה מוצלחת, משקיעים שמתעקשים לרכוש נכס למגורים כצורת השקעה עושים לא פעם טעות שתעלה להם הרבה כסף. מחד, עלות ההשקעה היא מאוד גבוהה, ואין בה שום פיזור (מה שאומר שאם ערך הנכס לא יעלה בהתאם לעלות הנוספת של ההשקעה – המשקיע פשוט מפסיד כסף). בנוסף, המשקיע מאבד את הנזילות של ההשקעה לטווח ארוך מאוד. ניתן להשקיע בנדל”ן אלטרנטיבי ו”לנצח” את כל ההיבטים השליליים הללו של השקעה בנדל”ן – באמצעות קרן אלטרנטיבית להשקעה בנדל”ן. קרנות כאלה מאפשרות סוגים שונים של השקעה באמצעות חברות פרטיות בדרך כלל, בסכומים נמוכים ביחס להשקעה מסורתית בנדל”ן ותוך שמירה טובה יותר על נזילות הכסף.

אז, מה כדאי למשקיעים שמחפשים השקעה בנדל”ן בסכומים של 200,000 ₪ ומעלה? על אף שהתשובה נראית ברורה – יצאנו לבדוק.

כמה תעלה באמת השקעה בנדל”ן, וכמה הנכס שלכם יצטרך להרוויח עבורכם על מנת שיהיה שווה את ההשקעה?

בהשקעות אלטרנטיביות בכלל ובנדל”ן אלטרנטיבי בפרט, אי אפשר לדבר על ממוצעי תשואה. גם מפני שהתשואות בדרך כלל לא מתפרסמות ובוודאי שאינן מרוכזות במקום אחד, וגם מפני שאופי ההשקעות כל כך שונה אלה מאלה, שאי אפשר ללמוד דבר על השקעה אחת כתוצאה מחשיפה לנתוני הרווח של אחרת.

ביחד עם זאת, את הרווחיות של השקעה בנדל”ן קל לחשב, והתשואות הממוצעות בחישוב הפשטני של עלות הנכס חלקי השכירות החודשית, מדברות על סדר גודל של כ – 3.5% תשואה. מה שחשוב לקחת בחשבון הוא שעל נכס בבעלות יש הוצאות נוספות, כמו תיקונים באחריות בעל הבית, עלות המשכנתא (בדרך כלל לאורך חייה החישוב הכוללני המקובל הוא תוספת נומינאלית לעלות של 50% מגובה הקרן בהלוואה), וחודשים בהם הבית לא מושכר (החישוב המקובל הוא 20% מהחודשים בכל שנה בהם הבית לא מושכר).

אם התמזל מזלכם ורכשתם נכס שערכו יעלה באופן משמעותי בקרוב (כמו למשל נכס שמועמד להתחדשות עירונית או פינוי בינוי), כדאי לדעת שערך הנכס יעלה משמעותית, מה שמשנה את התמונה. בנוסף לכך, על רכישת דירה שנייה המשקיע צריך לשלם כ-5% מס רכישה, בהתחשב בתשואות שוק הקיימות מדובר על אובדן רווח של בין שנתיים לשלוש שנים.

השקעות אלטרנטיביות בנדל”ן – השמיים הם הגבול

השקעות בנדל”ן אלטרנטיבי מכונות בדרך כלל קרנות רייט – אלו הן קרנות השקעה בפרויקטי נדל”ן כאשר החברה היזמית בדרך כלל בוחרת או מנהלת פרויקטים כאלה ומממנת אותם בעזרת קבוצות של משקיעים. קרנות רייט משקיעות בפרויקטים של נדל”ן בעלי מאפיינים רבים ושונים. בדרך כלל, החברות היזמיות מתמחות באזורים גיאוגרפיים מסויימים (בארץ או בחו”ל) והן מעדיפות פרויקטים מסוגים שונים (מגורים / מלונות / בתי חולים / מגורים לגיל השלישי / מבני מסחר / ועוד). כל חברה מציעה הזדמנויות להשקעה אלטרנטיבית בנדל”ן על פי ראות עיניה – על המשקיעים לברר את טיב הערבויות, את מעורבות החברה היזמית עצמה בחברה (בדרך כלל חברה שמשקיעה בפרויקטים שלה היא אטרקטיבית יותר), את תנאי הנזילות והמינימום להשקעה ותנאים נוספים. גם גובה התשואה, מובן, משתנה בין הקרנות. הסכומים הנמוכים יותר הנדרשים להשקעה יאפשרו למשקיע לפזר את הסיכונים ולהשקיע במספר פרויקטים לגידור ההשקעה.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור מהווה יעוץ מקצועי להשקיע בתחום כזה או אחר