שנת 2021 הייתה שנה שוברת שיאים – גם בשוק ההון, עם מחירי מניות ש”טסו” מעלה, ומדדים שהציגו ביצועים חסרי תקדים; וגם בשוק הדיור והנדל”ן, עם עלייה של מעל 15% במחירי הדיור רק מאז תחילת שנת 2020, ועליה ממוצעת של כמעט 40% במחירי הנדל”ן בעשור האחרון. משקיעים שמחפשים נתיב השקעה רווחי במיוחד מתלבטים לא פעם אם להשקיע כספים בשוק ההון, או לרכוש דירה להשקעה ולהרוויח גם מהשכירות וגם מעליות הערך. אנחנו כאן על מנת לעשות לכם סדר: כל הנתונים שחשוב לדעת לפני שאתם מחליטים, לפניכם.

#1 – מאיפה המימון?

כשאתם מחליטים לנהל תיק השקעות בבורסה, אתם יכולים להתחיל בכל רגע, לנהל כל סכום של כסף וגם למכור את המוצרים בתיק באופן מיידי ו”להנזיל” את סכומי ההשקעה. לעומת זאת, להשקעה בשוק הנדל”ן יש כללים אחרים לגמרי: הסכומים הנדרשים להשקעה הם גבוהים וקשיחים, ואתם ממש לא יכולים להנזיל את ההשקעה בכל רגע, ואפילו יותר מזה: בדרך כלל, אלא אם מדובר על רכישה לצורך השבחה ומכירה, השקעה בשוק הנדל”ן נועדה להיות השקעה לטווח ארוך. חשוב לזכור, כי הרוב המכריע של עסקאות נדל”ן בישראל, גם כאלה של משקיעים, מבוצע במימון של הלוואת משכנתא. כלל אצבע בנוגע להחזר הנומינאלי של ההלוואה יעזור לכם להבין כמה תעלה לכם ההשקעה הלכה למעשה: אם הלוואת המשכנתא שאתם נוטלים היא לעשרים שנה, תוכלו לקחת בחשבון בהערכה גסה החזרים של פי 1.5 ביחס לסכום ההלוואה שאתם נוטלים ברכישה, או במילים אחרות, 50% מהקרן למשכנתא שלכם, ישולם כריבית.

כמובן שעלות המשכנתא היא ההוצאה הגדולה ביותר אבל לא היחידה בנוסף למחיר הנכס שאתם שוקלים לרכוש: מס רכישה הצפוי להתייקר למשקיעי נדל”ן בישראל בקרוב, מס מקרקעין, עלויות תיווך, שמאות, פתיחת תיק הלוואה ועלויות נוספות, ינגסו עוד נתח מהכספים הפנויים שלכם עוד לפני שתראו רווחים מההשקעה.

#2 – כמה תרוויחו על ההשקעה שלכם?

החישוב המקובל בהשקעה בנדל”ן למגורים בישראל עומד על 5%, במקרה הטוב, של תשואה הנובעת משכירות ביחס למחיר הכולל של הנכס. ברוב המקרים, התשואה היא נמוכה יותר ועומדת על כ – 3.5%. החישוב הוא פשוט: סך התשלומים שתקבלו לאורך השנה משכירות, בהנחה שהנכס מושכר 12 חודשים בשנה, חלקי העלות הכוללת של הנכס.

החישוב הזה, של תשואה על ההשקעה בנדל”ן, לא לוקח בחשבון את עליית הערך של הנכס שאתם רוכשים. כאמור, מי שרכשו נכס להשקעה לפני עשור, הרוויחו בעליית המחירים בשוק הנדל”ן בממוצע 36% ממחיר הנכס, ובערים בהן מחירי הנדל”ן טיפסו באופן גבוה מן הממוצע אפילו 50% ויותר. אם נתרגם מספרים אלה לשקלים, נוכל לומר כי מי שרכש נכס להשקעה בסכום של 1.5 מיליוני שקלים ב – 2011, שמחירו עלה ב – 40% במהלך העשור, הרוויח 600,000 ₪ במהלך העשור שחלף, או 5,000 ₪ בחודש, רק בזכות עליית הערך.

בניגוד להשקעה בנדל”ן – בהשקעה בשוק ההון אין בטוחות. אתם יכולים להפסיד את כספי ההשקעה כמו שאתם יכולים להרוויח מהם. ביחד עם זאת, שנת 2021 הייתה שנה מצוינת למשקיעים. לו הייתם משקיעים את אותם 1.5 מיליוני שקלים, באופן תיאורטי, במדד תל אביב 125 לפני עשור – הייתם מרוויחים 70% על ההשקעה, או קצת מעל מיליון שקלים. לו הייתם משקיעים את הסכום שלכם במדד הנאסד”ק, הייתם מרוויחים מאז תחילת 2011 מעל 459%. ביחד עם זאת – בלתי אפשרי להשקיע כספים במדדים אלא רק במוצרים מחקי מדד, שנוטים להשיג תשואות פחותות, אולי בשל העמלות הנגבות או אי דיוקים ביחס למדד עצמו.

#3 – הביטחון בהשקעות שלכם

כשאתם מעדיפים השקעות סולידיות, ייתכן שהשקעה בשוק ההון מעוררת פחות תחושת יציבות ביחס להשקעה בנדל”ן. בניגוד למשקיעים ממדינות אחרות, אנחנו הישראלים מקשרים רכישת נדל”ן עם תחושות של יציבות כלכלית, ולעיתים אף מוכנים לקחת את הסיכון לרווחים פחותים בתמורה לנכס הנדל”ן שנרשם על שמנו ומבטיח שהכסף שלנו “לא הולך לשום מקום”.

בבחירה בין השקעה בשוק ההון לבין השקעה בנדל”ן כדאי לקחת בחשבון גם התנהלות מול משכירים, אחריות לביצוע תיקונים ועוד היבטים בתחזוקת נכס נדל”ן שאינם קיימים בניהול תיק השקעות בבורסה. בסופו של יום, ההחלטה כיצד לנהל את ההשקעות היא אינדיווידואלית, והיא תלויה בהעדפות, יחס לסיכון וגם הזדמנויות שאנחנו נחשפים אליהם.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.